Eine Immobilienbewertung wird in erster Linie dann in Auftrag gegeben, wenn die entsprechende Immobilie zum Verkauf bzw. Kauf steht, eine Versteigerung, Vermögensauseinandersetzungen (z. B. Scheidung), Entschädigungen oder ein Erbschaftsfall eintritt. Es gibt grundsätzlich offizielle Immobilienbewertungen von ausgebildeten Sachverständigen mit anerkanntem Gutachten sowie reine Immobilienwertschätzungen. Letztere werden durch Immobilienmakler oder Finanzdienstleister durchgeführt und dienen der einfacheren Veräußerung des Objektes (Berechnung des wahrscheinlichen Verkaufswerts).
Oftmals wird für die Immobilienbewertung der von den Finanzämtern offiziell festgelegte Einheitswert als Basis herangezogen. Dieser stellt jedoch ausschließlich eine Bemessungsgrenze für die Grundsteuer und die Gewerbesteuer dar. Die Feststellung erfolgt aufgrund eines Pauschalisierungsverfahrens, was ihn sehr ungenau gestaltet und weit unter dem eigentlichen Verkehrswert (Realwert) der Immobilie liegt.
Im Folgenden beschreiben wir die gängigsten Verfahren zur Immobilienbewertung und geben Tipps, unter welchen Voraussetzungen welches Verfahren am besten geeignet ist.
Realwerte
Die anerkannte Immobilienbewertung beziffert immer den realen Wert (Geldwert) einer Immobilie unter Berücksichtigung aller Faktoren wie Standort, Grundstück, Bausubstanz, Ausstattung, Besonderheiten und dergleichen mehr. Eine Immobilienbewertung (Wertermittlung) erfolgt nach festgelegten Kriterien aus Rechtsvorschriften, die auf betriebswirtschaftlichen und bautechnischen Kenntnissen der durchführenden Experten beruhen.
Unterschiedliche Verfahren können dabei eingesetzt werden, um eine fachmännische Immobilienbewertung durchzuführen. Geläufig innerhalb der Immobilienbranche sowie bei den Finanzdienstleistern sind:
- Das Vergleichswertverfahren
- Das Sachwertverfahren
- Das Ertragswertverfahren
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren beschreibt den tatsächlichen Verkehrswert von bebauten Grundstücken. Die Ermittlung dieses Verkehrswertes beruht auf direkten Vergleichen mit ähnlichen Grundstücken (Größe, Standort, Infrastruktur), annähernd gleichen Gebäuden in nahezu selbiger Ortswahl. Es ist die am häufigsten angewandte Immobilienbewertung für privat genutzte Objekte, sie wird von anerkannten Sachverständigen ermittelt.
Für das Vergleichswertverfahren müssen natürlich genügend vergleichbare Objekte in unmittelbarer Umgebung vorhanden sein, die bereits einen anerkannten Kaufpreis ermittelt bekamen. Oftmals existieren hierfür offizielle Gemeindebewertungen, die sich auf Grundstückspreise sowie Preise pro qm umbautem Raum erstrecken. Natürlich vorgesetzt, eine fast ähnliche Ausstattung der jeweiligen Immobilie (Baujahr, Gebäudeart, Zustand, etc.) kann dabei Berücksichtigung finden.
Erschwert wird das Vergleichswertverfahren jedoch, wenn Sondermerkmale an einer Immobilie werttechnisch zu berücksichtigen sind. Hierzu zählen unter anderem Denkmalschutz, Nutzungsbeschränkungen, Umwelteinflüsse, Lärmbelästigungen (z. B. Einflugschneise eines Flughafens), Gefahrenzonen, Bodenbeschaffenheiten usw.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ermittelt innerhalb einer Immobilienbewertung zwei unterschiedliche Werte – den Grundstückswert sowie den eigentlichen Immobilienwert. Interessant ist dieses Verfahren etwa dann, wenn ein renovierungsbedürftiges Haus zum Verkauf steht oder der Käufer lediglich Interesse am Grundstück, nicht aber an einer noch vorhandenen Bausubstanz zeigt.
Der Grundstückswert richtet sich in der Regel nach öffentlichen Gutachten, die in nahezu allen Gemeinden aufliegen. Hinzu kommen Sonderwerte wie spezielle Anschlüsse, Zufahrtsrechte, Begrünungsanlagen etc., die den Wert des Grundstückes individuell steigern können. Die Immobilienbewertung des Gebäudes erfolgt bezüglich dessen Bausubstanz, Baujahr, Ausstattung (z. B. Heizanlage, Elektronik, Sanitär, etc.), Renovierungsbedürftigkeit und Energiesparmaßnahmen.
In diesem Zusammenhang wird meist zugleich der Beleihungswert der Immobilie errechnet. Dieser Betrag bildet die Grundlage für Finanzdienstleister zur Gewährleistung von künftigen Krediten, da er als mindest-erzielbarer Sicherheitswert eingestuft werden kann.
Ertragswertverfahren
Dem Ertragswertverfahren einer Immobilie liegt oftmals ein Vergleichswertverfahren zugrunde. Dieses wird erweitert durch betriebswirtschaftlich zu ermittelnde Ertragswerte, beispielsweise erzielbare Mieteinnahmen. In der Regel wird das Verfahren bei Mehrparteienhäusern, Industriegebäuden sowie sonstigen Renditeobjekten angewandt, selten bei selbst genutzten Immobilien.
Bei den ermittelten Ertragswerten in Abzug gebracht werden können Bewirtschaftungskosten der Immobilie, u. a. Verwaltungskosten, ein Mietausfallwagnis, Betriebskosten, Instandhaltungskosten usw. Ebenfalls Einfluss auf den Ertragswert nimmt die voraussichtliche Nutzbarkeit der Immobilie unter Berücksichtigung von allgemein möglichen Sanierungsverfahren.
Zusätzliche Sonderberechnungen innerhalb des Ertragswertverfahrens erfolgen bei Immobilienbewertungen von Unternehmen. Hierunter fallen auch Bewertungen von Fond- und Gesellschafteranteilen.
Versicherungswert
Werden für eine Immobilie die absolut notwendigen Wohngebäudeversicherungen und evtl. entsprechende Erweiterungen (z. B. Glasversicherung, Elementarschäden etc.) durch den Besitzer abgeschlossen, ziehen die Versicherungsunternehmen unterschiedliche Immobilienbewertungen als Grundlagen für die festzulegende Versicherungssumme heran. Zugleich richtet sich nach diesen Berechnungen auch die Beitragsleistung der jeweilig abgeschlossenen Versicherungspolice.